עידו פישמן, איש עסקים ויזם ישראלי, מסביר לנו היום אודות שוק הנדל"ן ואיך המגפה הנוכחית משפיעה על הנדל"ן ובכלל על השוק הכלכלי.
מגפת הקורונה השפיעה על כל תחום בחיינו, וכמובן שגם על תחום הנדל“ן. נדל“ן הוא מושג רחב מאוד ויש לו הרבה מאוד היבטים והרבה מאוד שחקנים – יש בו את משכירי הדירות והנכסים אשר מתקשים לעמוד בהוצאות השכירות; בעלי הדירות והנכסים אשר סובלים מבעיות בגבייה; מתווכי הנדל“ן הסובלים מקיפאון השוק; חברות אחזקה, משקיעים, קרנות נדל“ן וממשלות אשר צריכות להחליט על מדינות. כמו בכל משבר יש כאן גם מפסידים וגם מרוויחים. אך מעל לכל ישנה עננה של אי וודאות בכל התחומים. אנו יכולים לראות מי כבר נפגע מהמשבר ולנסות להתנבא לגבי העתיד, אך עדיין ישנם הרבה סימני שאלה באוויר.
איננו יכולים להתעלם מהעובדה שהמשבר הוא טוטאלי וגלובאלי. זהו אינו משבר המוגבל לתחום הנדל“ן. משבר הקורונה משפיע על כל העולם, על כל תחום וכל מגזר, כך שעדיין קשה לזהות מה הולך לקרות.
אלו אשר משווקים נכסי נדל“ן או מתעסקים בהשקעות נדל“ן מתעקשים שזהו הזמן הטוב ביותר להשקיע, אחרים דווקא מעדיפים להמתין. אז מה בעצם צפוי לנו בשוק הנדל“ן בתקופה שלאחר הקורונה? האמת שאין לנו תשובה, אך בואו ננתח ביחד את המתרחש בשוק.
לפני שנדבר על תחזיות וספקולציות, בואו נסתכל על הבעיות הנוכחיות של שוק הנדל“ן. בעלי הנכסים, בין אם מדובר בנדל“ן למגורים או נדל“ן מסחרי, סובלים מירידה בגבייה. עסקים נסגרו ואין להם מזומנים לשלם דמי שכירות, אנשים נשלחו לחל“ת והם מתקשים לעמוד בתשלומי שכר הדירה ומבחינת עסקאות הנדל“ן השוק נמצא בקיפאון.
השפעת הקורונה על הנדל“ן המסחרי
בעלי אינטרסים תמיד מרבים לשבח את ההשקעות בנדל“ן מסחרי. הם תמיד מדגישים את אחוזי התשואות הגבוהים של נדל“ן מסחרי בהשוואה לנדל“ן למגורים ומתייחסים אל הנדל“ן המסחרי כתרנגולת המטילה ביצי זהב. האמת שהייתי רוצה לחלוק על זה ולא רק בגלל משבר הקורונה .ישנן מגמות אשר משפיעות על שוק הנדל“ן המסחרי. הן החלו עוד לפני משבר הקורונה, אך נראה שהמשבר החל להאיץ את התהליכים הטבעיים שהחלו קודם.
חלק גדול מהנדל“ן המסחרי הוא נדל“ן לקמעונאות. אם נבחן את הנתונים נראה שמדובר בסקטור מתכווץ .חברות גדולות בתחום הקמעונאות נסגרו, כולל מותגים גדולים והיסטוריים בארצות הברית הסוגרים חנויות. בשנת 2019 נסגרו 9500 חנויות קמעונאיות בארצות הברית וזה נחשב למספר שיא, אך הערכה שהשנה יסגרו 15,000!
אחת הסיבות העיקריות לפגיעה ברשתות הקמעונאיות היא המעבר לרכישות מקוונות. הראשונים שנפגעו היא קמעונאי האפנה אך גם ענפים אחרים נפגעים.
מגפת הקורונה האיצה תהליכים אלו. הזמן הממושך בו החנויות היו סגורות גרם לרבים להפסדים שהם אינם יכולים לעמוד בהם ורבים נאלצו לסגור. כמו כן משבר הקורונה הביא לעלייה בפופולריות של רכישות מקוונות ונראה שזוהי מכת המוות של הרשתות הקמעונאיות. לא סתם בחרתי במילה עלייה בפופולריות, קניות מקוונות אשר החלו כצורך של המציאות בזמן הסגר בסופו של דבר אומצו על ידי קהלים חדשים כאמצעי נוח לביצוע קניות.
אני יכול להמשיך ולהביא עוד דוגמאות אשר יוכיחו לכם כי מדובר בשוק מתכווץ, אך בואו נחזור ונדבר על שוק הנדל“ן. תחום הנדל“ן המסחרי נפגע מאוד בשנים האחרונות ומגפת הקורונה רק מאיצה את הפגיעה בו.
סקטור זה כבר לא נהנה מתזרים מזומנים יציב כמו בעבר וכאשר חנויות נסגרות ושטחי מסחר קמעונאים מתפנים… אתם יכולים לשכוח מתשואות טובות ואולי מתשואות בכלל. לרבים מבעלי הנכסים המסחריים ישנן בעיות גבייה בגלל המשבר.
אם עד עכשיו הנדל“ן המסחרי ספג את עיקר הפגיעה בגלל ירידתן של החנויות הקמעונאיות, תוסיפו לזה עכשיו את המסעדות. לא רק שתחום המסעדות הוא תחום רגיש בימים רגילים; משבר הקורונה יביא לסגירתן של מסעדות רבות. גם מסעדות מצליחות ופופלריות לא יוכלו לעבוד בתפוסה מלאה.
ומה קורה בתחום המשרדים? חברות רבות גילו את העבודה מהבית ונוכחו לדעת שבסך הכל זה עובד ואולי גם אפשר להמשיך לעבוד מהבית גם אחרי הקורונה. בנוסף, ההאטה הכללית הקשורה למשבר תביא לקיצוצי כוח אדם, כך שגם בתחום הביקוש למשרדים אנו צפויים לירידה בביקושים.
עוד אינדיקציות למגמה זו ניתן למצוא בהצהרה של חברת טוויטר אשר תאפשר לעובדיה להמשיך לעבוד מהבית גם בחלוף המשבר. האמת שטוויטר בסך הכל מעסיקה 4600 עובדים ואינה נחשבת למעסיק גדול בכלכלה העולמית, אך הכרזה זו משפיעה על כל השוק.
גם מנהלים בחברות הפיננסיות הענקיות הפועלות במנהטן – ברקליס, ג‘י פי מורגן צ‘ייס ומורגן סטנלי, התבטאו בנושא הפתיחה מחדש של העסקים והעריכו שאין סבירות גבוהה שכל העובדים יחזרו לעבודה. יש לציין שחברות אלו מעסיקות עשרות אלפי עובדים במנהטן לבדה! אפילו ירידה של 10% בכוח האדם שלהם יכולה לחולל שינוי משמעותי בביקוש למשרדים במנהטן.
אם נסכם את כל המגמות בתחום הנדל“ן מסחרי יהיה לנו קשה להמליץ על השקעות בנדל“ן מסחרי בזמן הקרוב.
ומה לגבי נדל“ן למגורים?
בכל רחבי העולם ישנה הערכה כי מחירי הדירות צפויים לרדת בעתיד הקרוב. אלו הן התחזיות אשר מפרסמים הבנקים והממשלות באוסטרליה, ספרד, בריטניה, איטליה, גרמניה ועוד מדינות רבות.
הסיבה לכך היא די ברורה – ישנה האטה כללית בכלכלה, אחוזי אבטלה גבוהים והחלום של רכישת דירה עבור רבים רק הולך ומתרחק. וכאשר הביקושים יורדים גם המחירים צפויים לרדת.
ומה קורה בשוק הישראלי? בשוק הדירות הישראלי מגמת הירידה במחירי הדירות החלה עוד לפני משבר הקורונה, ככל הנראה בעקבות מדיניות הממשלה אשר ניסתה לרסן את מחירי הדיור. זהו החלט הישג מרשים כי במקביל היו עלויות בביקושים – על פי דוחות בנק ישראל בשנת 2019 נרשם שיא ברכישת דירות (דירה ראשונה) ונרכשו 44 אלף דירות. את הביקוש הגבוה לדירות ניתן להסביר בזכות הריביות הנמוכות על המשכנתא, המצב הכלכלי הטוב (עד למשבר הקורונה) ותכנית מחיר למשתכן.
אבל מה הולך לקרות עכשיו?
עידו פישמן, איש עסקים ויזם ישראלי:
"היצע הדירות בעלייה והביקושים רק יורדים, כך שההמשלה צפויה להוריד את הגז מעידוד הבנייה וגם המשך תכנית ”מחיר למשתכן“ מוטל בספק. בשנים האחרונות הממשלה מימנה לרשויות המקומיות בניית תשתיות בשכונות חדשות, אך הבור התקציבי שהממשלה נפלה אליו לא יאפשר לה לעשות זאת – מה שבסופו של דבר יגרום למחסור בדירות בשנים ההבאות. ואם הממשלה לא תטפל בכך, אנו צפויים לראות עלייה במחירי הדירות."
הקבלנים גם מזהירים מפני מחסור בחומרי גלם לבנייה. חלק נכבד מחומרי הגלם לבנייה מגיע מסין והסגר הביא לפגיעה בשרשרת ההספקה. אך האמת שאין סיבה לחשוש מפגיעה ארוכת טווח בהספקת חומרי הגלם.
מדינות כמו אוסטרליה מדברות על ירידה של 10% במחירי הדיור ואנו שומעים אף הערכות ל 20% במדינות כמו ספרד. בישראל אנו לא צפויים לירידות בסדר גודל זה, בכל זאת המחסור בקרקעות לבנייה משפיע ואינו מאפשר למחירי הדירות לרדת בצורה קיצונית.
ובארצות הברית מחירי הדיור עולים
פישמן מסביר: "דווקא בארצות הברית אשר נפגעה קשה ממשבר הקורונה, מחירי הדירות אינם צפויים לרדת, אלא להפך. בארצות הברית קיימת מגמה של עליית מחירי הדיור ואין בכוחה של הקורנה לשנות זאת. כאן דרושה התערבות ממשלתית. הבעיה בארצות הברית היא הירידה בהתחלות הבנייה. "
כאשר ממשל טראמפ הפחית את מספר המהגרים עלה השכר הממוצע בענף הבנייה. כמו כן מכסים שונים משפיעים על העלויות של חומרי הגלם וגם שינויים רגולטוריים מערימים קשיים. כל אלו יחדיו פגעו ברווחיות והפרויקטים לדיור נחשבים לפחות אטרקטיביים.
ולא רק שיש פחות התחלות בנייה, משבר הקורונה גם מעכב את הפרויקטים הקיימים אשר נמצאים בהליכי בנייה. לכן בארצות הברית הירידה בהיצע צפויה להביא לעליות מחירים.
ומי מרוויח ממשביר הקורונה?
כסף לרכישת דירות אין לנו, הנדל“ן המסחרי בירידה ואי הוודאות שולטת, אם כך מי יכול להרוויח מהמצב?
בשוק תמיד ישנם משקיעים ובעלי הון הנהנים מנזילות. גם כאשר ישנו משבר כלכלי, תמיד ישנו הון שמסתובב ואנשים שמחפשים את ההשקעות המשתלמות ביותר. משברים קודמים לימדו אותנו שכאשר הבורסות נופלות, כפי שקרה עכשיו, אנשים מחפשים אלטרנטיבות ומוצאים אותן בשוק הנדל“ן.
אם זה יתגשם אנחנו נראה עלייה בביקושים ועליית מחירי הדיור שאנו צפויים תהיה מהירה יותר. אך מצד שני הסבירות שזה יקרה נמוכה יותר, המצב הכלכלי אינו מעודד ואינו מבטיח תשואות גבוהות על שכירות ועיקר העניין של המשקיעים הוא בנדל“ן מסחרי.
אבל מה קורה בעולם? בניגוד לכל מה שרשמתי על ירידת התשואות הצפויות בנדל“ן המסחרי, ישנם לא מעט אשר חושבים שניתן למנף את משבר הקורונה, כלומר לנצל את ההזדמנות על מנת להשיג נכסים במחיר מוזל.
אינני מדבר על ספקולנט אחד או שניים אלא על תופעה בהיקף אדיר. ישנם מיליארדי דולרים בקרנות נדל“ן אשר מחפשות הזדמנויות בקרב עסקים אשר נפגעו מהקורונה. קרנות אלו מצפות לגייס כ 300 מיליארד דולר לצורך השקעה בקניונים, בתי מלון ונכסים מסחריים שונים.
נראה שישנה התעניינות גדולה בקרנות אלו, אשר מספרן מתקרב ל 1000, והן מצליחות לגייס במהירות סכומים אדירים בעיקר מבעלי ממון פרטיים.
קרנות אלו נהנות כרגע מנזילות גבוהה וזהו היתרון שלהן בשוק. מכירת נכסים יכולה להיות גלגל ההצלה של עסקים רבים, או צעד שיאלצו לקבל בלית ברירה וקרנות אלו הן חגות כנשרים בשמיים.
אך למרות הציפיות, בפועל לא מתקיימות עסקאות רבות והשוק שומר על מצב הקיפאון. קרנות ההשקעה טוענות כי זה בגלל ההגבלות השונות והסגר שנוצר בגלל וירוס הקורונה בישראל, באזורים רבים אשר אינם מאפשרים עסקאות, אך יתכן כי הסיבה עמוקה יותר. בעלי הנכסים אינם ממהרים למכור מכיוון שישנו קושי להעריך את ערכם של נכסים מסחריים בנקודת זמן זו. רק כאשר נחזור לסוג של שגרה נוכל לדעת את ערכם של מרכזי הקניות, בתי המלון ונכסים שונים ביום שאחרי הקורונה.
הכתבה באדיבות עידו פישמן