בשיא שלה: על פריחתה של תכנית ההתחדשות העירונית בישראל

אחת מהיוזמות העירוניות המצליחות יותר שגם מועתקת מעיר לעיר, היא ההתחדשות העירונית בישראל. מהי בעצם, אילו תהליכים היא כוללת ולמה היא כה מבוקשת? הנה כל מה שכדאי לדעת עליה

זאב נחמנזון

מצוקת הדיור ועליית מחירי הנדל”ן נמצאים בשיח הציבורי כבר מזה שנים רבות ולא נראה כי הם צפויים להיעדר ממנו בקרוב. מגוון ההצעות והחוקים עלו וירדו אך מעטים מהם הוכיחו את עצמם במבחן התוצאה ובודדים שרדו, שלא לומר התפתחו. למעשה, הרעיון היחיד שהפך לפיתרון של ממש ויישומו הולך וגובר בקרב הרשויות המקומיות, היא תוכנית ההתחדשות העירונית. כדי להבין מדוע הפכה דווקא תכנית זו לסמל ההצלחה במאבק במחירי הדיור, יש להבין תחילה היכן ואיך הכל התחיל.

חזרה ליסודות

אחד מהאתגרים הגדולים יותר בענף הנדל”ן הוא המחסור בקרקעות. מנהל מקרקעי ישראל שומר על אלו הקרובים לליבו ומחירים, רגולציות ושאר בירוקרטיה, הופכים את תהליך הכשרת והפשרת הקרקעות לבעיה גדולה ומתמשכת. נוסף לכך, רוב בתי המגורים בשכונות הוותיקות ברחבי הארץ נבנו על בסיס תשתיות שכבר אינן עדכניות לסטנדרט הבטיחותי כיום – מה שמגביר את החשש מפני קריסה במקרה של רעידות אדמה או אסונות טבע אחרים. לאור זאת וכדי לתת מענה לבעיות האלו, נולדה ההתחדשות העירונית בישראל.

על תמ”א 38 ופינוי בינוי, שמעתם?

ההתחדשות העירונית מתבססת על שני תהליכים עיקריים: תמ”א 38 ופינוי בינוי.
תמ”א 38 הוא הליך שבו חברת נדל”ן או קבלן משפצים בניין מהייסוד, מעדכנים אותו לסטנדרט הבנייה והבטיחות הנדרשים כיום, ומשפרים משמעותית את רמת הדיור של הדיירים הקיימים. התהליך כולל גם בנייה של חדר נוסף בכל דירה אשר לרוב יהיה זה הממ”ד – דרישה מדינית למקרים אפשריים של נפילות טילים או רעידות אדמה.

מה עוד הוא כולל? פתיחת מרפסת, התקנת מעלית בבניין, לובי, חנייה, חצר מטופחת ומאובזרת, חדר אופניים או מחסן וכמובן, חיזוק וחידוש התשתיות בבניין – צנרת, חשמל, יסודות ועוד. בעת תהליך השדרוג, שעשוי להימשך אף שנתיים, יקבלו הדיירים מחברת הנדל”ן  דיור חלופי ללא תשלום ברמת מגורים אשר אינה יורדת מזו שהם חיים בה כיום, למשך כל תקופת השיפוץ. התמורה שחברת הבנייה מקבלת עבור השקעה זו היא הוספת שתי קומות בבניין, שתהיינה רכושה של חברת הבנייה. כך למעשה החברה המבצעת מקבלת לכל הפחות 4 דירות חדשות, ולרוב גם יותר, המחזירות את ההשקעה בתוספת רווח.

הרעיון של תהליך פינוי-בינוי דומה במהותו לזה של תמ”א 38 אלא שכאן, מדובר בבניינים ישנים מאוד או כאלו המורכבים מדי לשיפוץ. במקרים אלו הורסים אותם עד היסוד ובמקומם, בונים חדשים.

המשחק וההזדמנות

ההוכחה להצלחת תהליכי ההתחדשות העירונית היא קודם כל ברמת ההתעניינות והמעורבות בתכנית.
ההזדמנות לבנות ולקבל דירות הכניסה למשחק יזמי נדל”ן רבים שחשבו כי ניתן להשיג כסף קל. מנגד, ההצפה והבטחות הסרק של רבים מהם, גרמו ללא מעט בלבול בקרב דיירים שביקשו לשפר דיור והובילו לסכסוכים פנימיים, דרישות מוגזמות ובעיות במימוש התהליך. נדגיש כי הפיתרון מתאים ומשתלם לכל הצדדים ברגע שמכירים ומבינים מהן זכויות הדיירים וההטבות בתהליך, מה מקבלת חברת הבנייה, מהם הכללים והחוקים ועל מי ניתן לסמוך. כדי לעשות זאת נכון, יש להיעזר בחברה מקצועית ומבוססת עם גב כלכלי, מוניטין וניסיון בתחום. כמו כן מומלץ להתנהל באמצעות עורך דין הבקיא ברזי הנדל”ן וההתחדשות העירונית, וידע להתמקד בסעיפים הרלוונטים.

כאן גרים בכיף

כאמור, התחדשות עירונית מבוססת על חידוש מבני מגורים ותשתיות, אך השפעתה מתפתחת למישורים נוספים. לאחר שהבניינים מתחדשים ומוצעים בהם דירות חדשות למכירה, משפחות מתחילות להצטרף לשכונה שאופיה משתנה אט אט והרשות המקומית דואגת לבתי ספר, גני משחקים, מקומות בילוי, מרכזי קניות וסחר, מוקדי קהילה מוכווני גיל ועוד.
בערים הגדולות, כבר הפכו השכונות הותיקות למוקדי חיים שוקקים עם צביון שכונתי וקהילה צעירה – הודות לתהליכי ההתחדשות העירונית. הצלחה זו הגיעה בשנים האחרונות אף לפריפריה, וסביר להניח כי נוסיף לראותה גם בשנים הקרובות, ובהיקף רחב יותר.