מס רכישה על נכס מסחרי: מה שחשוב לדעת כדי שלא תרגישו שיצאתם על מזוודת קניות לא תקינה
נכסים מסחריים – האדמה המופלאה שבה כל חלום עסקי יכול להתגשם, או יותר נכון, למנוע מכם להירדם בלילה. וגלל שזה לא דיון בענייני קניות בגרוש, אלא במעמד המס רכישה, אין כמו לתהות: מה קורה שם מאחורי הקלעים? מתי עליכם לשלם ומהם הדרישות המקובלות? אני כאן לרפא את הצמא שלכם למידע ולפזר את ערפל הדמיונות על המיסים שמזמינים אותנו לשלם.
מהו מס רכישה ומדוע הוא כל כך חשוב?
מס רכישה הוא המס שמעבירים בעלי נכסים לקופת המדינה כאשר הם רוכשים נכס. ייתכן שחשבתם על מקרה שבו קניתם ₪1 בסופר, אז על אילו מסים אנחנו מדברים כאן? ובכן, בעולם הנדל"ן, זה לא אותו דבר לגמרי. מס הרכישה על נכס מסחרי יכול להיות גבוה ומסובך – וזה עדיין לא אומר שאי אפשר להצחיק על זה (רק שימו לב לא לצחוק בזמן שחתמתם על החוזה!).
איך מחשבים את מס הרכישה?
נתחיל ממגניבים שמסבירים את המונח הפיננסי הזה: המס מחושב בהתאם לשווי הנכס שנרכש. לכו תדברו עם המוכר ותשאלו עליו את החשבון: “תשמע, מה אתה רוצה? 100,000 ₪? או 200,000 ₪?” והנה מנסים לעבור מתשובה של 100,000 ₪ לסכום כזה – קודם כל למשלם המס יהיה המון כייף עם החישוב.
- שווי הנכס – זה מה שהמוכר ירצה שהנכס יוערך על ידו, ואם הוא יגזים – תיזהרו לגשת לגשר מבלי לחכות שיגלו את המסמכים.
- שיעור המס – המס יחושב באחוזים מהשווי שקבעתם.
- סכום מינימלי – אם זה פחות מסכום מינימלי שנקבע על ידי המדינה, לא תצטרכו לשלם מס.
מה קורה כשאתם רוצים לקנות נכס מסחרי?
מישהו אמר שאתם רוצים להשקיע? רכישת נכס מסחרי יכולה להיות עסק רציני מאוד, והמסים, הם חלק מהעסק (ולא, לא הוא עצוב, רק צריך להרים את המורל בברווזים בפרט). כשאתם ניגשים לרכוש נכס מסחרי, יש כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון:
1. השקלה בעסקה
המס ייגזר מעלות הקרקע, כולל שיפוטי שיט, קל הפוטר אתכם מבעיות וייחודיים עבור הנכס. אם הנכס שלכם הוא מגדל, כנראה שיהיה עליכם להוסיף עוד שקל או שניים לרכישה. ואם מדובר בנכס שיש בו בעיות עתידיות, תהיו בטוחים שהמס יגבר עליכם (ואולי גם פחדים אחרים).
2. השפעת תכנון צפוי
אם אתם מתכננים לשפץ או לבנות על הנכס, היו מוכנים לכך שמס הרכישה יכול להשתנות. לעיתים, שיפוץ עשוי להעלות את הערך של הנכס, ואתם עלולים למצוא את עצמכם עם מס רכישה גבוה יותר מפנטזיה פיננסית. בכל מקרה, הקפידו על שיחות עם רו"ח שישמיע את דעתו הגאונית.
3. אפשרויות מימון
אל תהססו לפנות לבנקים או למוסדות פיננסיים כדי לקבל סיוע כלכלי. מס כדאי גם כאשר הוא מתפרס, בדיוק כמו הזהב המוזהב.
שאלה? תשובה! המון סטטיסטיקות לשים לב אליהן!
יש דברים שאין עליהם מחלוקת! יש כמה שאלות שחוזרות על עצמן – מה קורה אם קניתם בניין שלם? כמה מס תצטרכו לשלם אם זה נכס תפעולי? האם יש מצב שלא תצטרכו לשלם מס בכלל?
- שאלה: מה קורה אם אני קונה נכס מסחרי על שם חברה ולא על שמי האישי?
- תשובה: יש עקרונות מס שונים שיכולים להגביל אותך במערכת המס או להקל את סיבות המס.
- שאלה: האם יש מס הפחתה עבור נכס מסחרי?
- תשובה: כן! קיימת אפשרות להפחתת מס עבור נכסים בעלי ייעוד ציבורי.
- שאלה: איך אני יכול לדעת אם אני משלם את המס הנכון?
- תשובה: כדאי לעבוד עם עורך דין או רו"ח שמתמחה בתכנון מס.
- שאלה: האם אפשר לבקש הפחתה במס רכישה?
- תשובה: בהחלט! יש לשקול פנייה למומחה שיוודא שאתם פועלים לפי החוק.
כיצד להימנע מבושות?
מהניסיון מלמד אותנו, לא משנה כמה אתם פעילים בשוק, בבואכם להשקיע בנכס מסחרי, תמיד כדאי לחדד את המסמכים הראשוניים. אל תשכחו לבדוק את כל היסטוריית הנכס, ובמיוחד הטופס למע"מ שנחשב בסוף לראשון שנעשה. מישהו יכול לעזור לכם? נכון, עורכי דין הם לא כוחות העל שלכם, אבל אם אתם נוטים בלתפק בפני ה"חבורה", בחסותם יהיה לכם יותר נוח.
סיכום: מיסים מסחריים – לא לפחד להזיק!
אז אם הגעתם עד כאן, כוכבי המס עזרו לכם? הדרך לרכישת נכס מסחרי יכולה להיות לא פשוטה, אבל עיבוד הידע והשקפת ההומ