השקעות בנדל"ן בארץ מול השקעות בחו"ל – מה יותר כלכלי?

רכישת נכס נדל"ן להשקעה הוא אופציה אטרקטיבית מאד בשנים האחרונות. המשקיעים נהנים מתשואות גבוהות יחסית לריבית הנמוכה במשק וההשקעה מצטיירת כבטוחה יותר. ישראלים רבים פונים לעבר חו"ל בחיפוש אחר אופציות השקעה בנדל"ן וכדי להשיג תשואות גבוהות יותר.

גם בישראל עלה הביקוש לנדל"ן בשנים האחרונות והאופציות העומדות בפני המשקיע הן רבות. לדוגמא בצפון הארץ, בחיפה וסביבתה אפשר לראות תנופת פרויקטים להתחדשות עירונית בשכונות חלשות וותיקות של העיר, אשר מגדילות את היקף ההיצע של דירות למכירה בצפון המיועדות להשקעה. בסיקור שלפניכם נערוך השוואה בין השקעות נדל"ן בארץ מול השקעות בחו"ל במספר פרמטרים:

בחינת תשואה נטו

כאשר בוחנים את התשואה ברוטו על הנכס נראה על פניו כי התשואה בחו"ל גבוהה יותר מאשר בארץ. בחו"ל מדובר על תשואה של 7%-8% ובארץ 4%-4.5%. מתשואה זו יש לנכות הוצאות ועלויות הקשורות בהשקעה, עבור איתור הנכס, מתווכים, עו"ד מקומי, הפרשים משערי מטבע, עמלות והוצאות בהעברות הכספים בין המדינות, תשלומים לחברות ניהול מקומיות שיגבו דמי שכירות בניכוי עלויות התחזוקה ודמי הניהול. לעומת זאת בארץ, רכישת נדל"ן כרוכה בתשלום לעו"ד ולעיתים אף למתווך מלבד תשלום המיסוי.

לאחר ניכוי ההוצאות נדמה כי התשואה נטו נותרת בהבדלים קטנים עם יתרון קל להשקעה בחו"ל, השאלה היא, האם הטרחה כדאית. כדאי לקחת בחשבון גם את עליית ערך הנכס. דירות למכירה בצפון בעלות פוטנציאל גבוה לעליית ערך אשר מעלה את שיעור התשואה ואינו מובטח לנו בכל השקעת נדל"ן בחו"ל.

מיסוי ודיווח חשבונאי

בארץ, המיסוי והדיווח פשוטים יותר. ברכישת נדל"ן, תשלמו מס רכישה. דמי השכירות חייבים במס החל מתקרה בסך 5,000 ₪ ובמכירת הנכס תשלמו מס שבח. אם אתם שכירים, לא תידרשו בדרך כלל להגשת דו"ח שנתי. בהשקעה בחו"ל תדרשו לשלם מס הכנסה על כל סכום השכירות, לעיתים נשלם מס רכוש ונשלם מס על רווחי הון בעת מכירת הדירה. בחו"ל תדרשו לדווח על הכנסותיכם לרשות המיסים המקומית ואף תתקלו במצבים של כפל מס במקרים בהם לא קיימת אמנת מס בין ישראל למדינה בה בחרתם להשקיע.

גורמי סיכון

בכל עסקת נדל"ן מתקיים אלמנט של סיכון.  כאשר ניגשים לבחון את הסיכונים אפשר למצוא יתרון גדול להשקעה בדירות למכירה בצפון לעומת השקעה בחו"ל.

בחו"ל נדרש ניהול מרחוק ותלות גבוהה בגורמים מקומיים, מתווכים, מתורגמנים, עו"ד וחברות ניהול המתחזקות את הנכס מבלי שנדע את העלויות האמיתיות ומבלי שנוכל באמת לבקר עליהן. חוסר שליטה, חוסר שקיפות וחשיפה למקרי מרמה הם גורמי סיכון בהשקעות בחו"ל החושפים אותנו להפסדים והוצאות מיותרות.

לסיכום, כדאיות כלכלית היא עניין סובייקטיבי, כל משקיע חייב לבדוק את הכנסות הפרויקט מול הוצאותיו לפני שהוא מבצע רכישת נדל"ן להשקעה. ההחלטה בדבר הרכישה צריכה להיעשות לאחר בדיקה מעמיקה של כל ההיבטים הכלכליים, התעמקות במאפייני הנכס מקרוב על ידי ביקור פיזי בנכס, הערכת הסיכונים והתמודדות עם מגבלות המרחק והשפה.