הדרך הנכונה לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה – איך לעשות את זה בקלות ולשמור על הכיס

כשמדברים על התחדשות עירונית, מופיע מושג מרכזי שמלווה את כל התהליך – היטל השבחה. המונח הזה, שגורם לכולנו לקצת לקלקל את ההתרגשות מהרעיון לשפץ או לבנות מחדש, דורש להבין לעומק את הדרך הנכונה לחישובו, ובעיקר – איך לבצע את זה בצורה מקצועית שנכונת לנו כלכלית.

אז יאללה, בואו נעשה יחד עם גסטפרוינד מרקו שמאי מקרקין ומחקרי נדלן סדר ונרים את המסך על כל נושא היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר חיפה. אני מזמין אתכם למסע קצר, אבל עמוק, מקצועי ומלהיב, שייתן לכם את כל התשובות – בלי שצריך לחזור שוב ושוב על גוגל.

מה זה בעצם היטל השבחה? ולא, זה לא הכלבה של השכן

היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על בעל נכס לאחר ביצוע פעולות שמגדילות את ערך הנכס, בין אם זה תכנון מחדש, תוספות בנייה, או דרך התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי או תמ"א 38. התשלום הזה, שנקבע על ידי הרשות המקומית – במקרה שלנו, עיריית חיפה – נועד להבטיח שהשבחת הנכס תישאר נכס חיובי גם לתושבים ולקהילה, ולא רק ליזם.

אבל איך סופרים את זה? ומה עושים כשעוסקים בפרויקט התחדשות עירונית בחיפה? התשובה מורכבת יותר מפשטות.

שלבים קלים להבנה – איך מחשבים היטל השבחה בחיפה

אם אתם בונים או מתחדשים בחיפה, יש להכיר את איך העירייה מחשבת את היטל ההשבחה. הנה הדרך לפרוש אותה נקודה אחרי נקודה:

1. קביעה ראשונית של "שווי הבסיס" – מה היה שווי הנכס לפני ביצוע השדרוג?

2. הערכת "שווי המשודרג" – כמה שווה הנכס לאחר התהליך המורכב של ההתחדשות העירונית?

3. ההבדל ביניהם – זוהי התוספת בשווי שהנכס קיבל בעקבות הפרויקט.

4. חישוב אחוז ההיטל – בחיפה, האחוז הזה משתנה בהתאם לסוג הפרויקט ולכסף שהעירייה רוצה לגבות. לרוב הוא נע סביב 25%-30% מההשבחה.

5. סיכום התשלום – ההיטל הוא האחוז מחלק ההשבחה – תשלום שצריך להיכנס לקופה העירונית.

אז למה התהליך הזה הוא לא רק חישוב מתמטי פשוט? כי יש פרמטרים וניואנסים חשובים:

מה משפיע על חישוב היטל ההשבחה בחיפה?

• סוג הפרויקט: יש הבדל בין פינוי-בינוי, תמ"א 38 או פרויקטים אחרים של התחדשות.

• הנכסים הסובבים: ערך הקרקע והנכסים הסמוכים משפיעים על ההשבחה.

• סעיפים מיוחדים בחוק העירייה המקומית בחיפה: לפעמים יש הנחות או הטבות למחוסרי דיור, פרויקטים ירוקים או היבטים חברתיים.

• תמחור בשוק בזמן נתון: שוק הנדל"ן משתנה, ולכן הערכת השווי תמיד מתעדכנת.

איך להוריד את המס? חמש המלצות שמחזירות לכם כסף

חבל להכניס את עצמכם למהלך ולהפוך לאסירי היטל השבחה שלגביו אפשר להרוויח יותר מאשר לשלם. הנה כמה טיפים לייעול נכון:

• בחרו הערכת שווי עצמאית ומקצועית – אל תתבססו רק על הערכת העירייה.

• שדרגו את הנכס בחכמה – לא כל שדרוג מביא להשבחה שווה כסף.

• בדקו אפשרויות להנחות והטבות עירוניות – יש כאלה, יש!

• נסו להתמקד בפרויקטים עם רמת מיסוי נמוכה יותר (למשל, התחדשות מבני ישן במקום הרחבת שטח).

• תיעוד מקיף ומסודר – ככל שתהיו מסודרים, פחות קונפליקטים מול העירייה.

5 שאלות שטופלנו עליהן היום?

1. למה שווי הנכס חשוב כל כך בחישוב היטל ההשבחה? כי הוא נקודת המוצא לחישוב כל המס וההיטל. בלי בסיס נכון התשלום יכול להיות גבוה מדי.

2. האם אפשר לערער על סכום היטל ההשבחה? בהחלט. יש מנגנונים מקצועיים לערעור ולעיתים זה משתלם.

3. האם ההיטל משולם פעם אחת או כל פעם שהנכס משתנה? בדרך כלל ספציפית לפרויקט המוגדר, כך שהוא תשלום חד-פעמי.

4. מה קורה כשמדובר בפרויקט משותף עם כמה דיירים? התשלום מחולק בהתאם לחלק של כל דייר אך יכול להיות סבוך יותר.

5. האם יש הבדל בחישוב בין ערים שונות בישראל? כן. לכל עירייה יש כללי חישוב והנחות משלה, ויש להכיר את העיר הספציפית – כאן חיפה.

לסיכום

היטל השבחה הוא חלק בלתי נמנע מהדרך להתחדשות עירונית בחיפה. אבל עם ידע, תכנון נכון והבנה מעמיקה, אפשר להפוך את המס הזה להזדמנות במקום למעמסה. היטל ההשבחה הוא לא עצירת הדרך – הוא השותף הטוב שמבטיח שאנחנו לא רק משדרגים את הנכסים שלנו, אלא גם את העיר והקהילה סביבנו. אם תעזרו במקצוענים ותתכוננו היטב – התהליך יהיה אמנם מורכב, אבל גם רווחי, מדויק ומשקף את הערך האמיתי של ההתחדשות. אז תפסו עט ונייר או סתם גללו למטה ותחליטו לעשות את זה בגדול.