דף הבית / נדל"ן / שלוש שאלות שכדאי לענות עליהן לפני שבוחרים מיקום לקניית נכס להשקעה

שלוש שאלות שכדאי לענות עליהן לפני שבוחרים מיקום לקניית נכס להשקעה

אם אתם חולמים על קניית דירה להשקעה אבל לא יודעים מאיפה להתחיל, מסתבר שיש כמה שאלות בסיסיות שיכולות לנווט אתכם לכיוון הנכון. אז לפני שאתם פותחים את פנקס הצ׳קים וחותמים על נכס להשקעה, הנה השאלות שאתם צריכים להשיב עליהן לעצמכם

לירון שפע

בשנים האחרונות הפכה אופציית הנדל״ן לסוגייה חמה בתעשיית ההשקעות, גם בקרב אנשים פרטיים. במקרים מסויימים קניית דירה להשקעה נועדה למטרת רווח מהשכרה או מכירתה, במקרים אחרים למטרות מגורים, גם אם לא מיידיים. רכישת דירה, כפי שאתם בוודאי יודעים, אינה מסתכמת רק במחיר הדירה, אז לפני שאתם לוקחים ביטוח משכנתא קחו בחשבון שחוץ משאלת ההון העצמי – צריכות להעסיק אתכם עוד שאלות רבות נוספות, שגם להן משמעויות פיננסיות. שלוש שאלות בלבד יכולות לעזור לכם לקבל כיוון שעולה בקנה אחד עם התקציב והחלומות שלכם, החיפוש בפועל עשוי לקחת זמן, אבל המציאה קלה יותר אם תדעו מה – כמה – ולמה אתם מחפשים.

איכות הסביבה: איפה ממוקם הנכס?

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן: לא כל העסקאות הטובות דומות זו לזו ולא כל שווקי הנדל״ן שווים בערכם. מכאן נובע שהשאלות הראשונות שאתם צריכים לשאול את עצמכם קשורות למיקום הנכס בו אתם חושבים להשקיע: האם הקניין ממוקם באזור הנהנה משיעור גבוה של ביקוש למגורים? האם הדירה מוכנה לכניסת שוכרים פוטנציאלים או שיש לקחת בחשבון גם עלויות שיפוץ? ומה קורה בשכונה מסביב? האם זה אזור מגורים מלבלב ההולם משפחות צעירות או אולי שכונה תוססת שמושכת דווקא סטודנטים ארעיים? ככל שתדעו יותר פרטים על המיקום וסביבתו של הנכס, כך יקל עליכם להעריך את שוויו.

עם זאת, משתנים רבים משפיעים על שוק הנדל״ן, לכן לא רק תמונת המצב הנקודתית צריכה להיכנס למערכת השיקולים שלכם. כשאתם עורכים מחקר מקדים קחו בחשבון גם את העתיד – תוכניות של העירייה או הרשות המקומית לפיתוח האיזור, סלילת כבישים, יצירת ריאות ירוקות ובעתיד היותר רחוק אף חיבור כלל התשתיות לכדי עיר חכמה אחת.

בשורה התחתונה: כמה זה עולה לכם?

ההגדרה לערך השקעה צריכה לעמוד לנגד עינכם: הוצאת כספים בהווה על מנת לקצור פירות בעתיד. כשאתם בוחנים נכס כזה או אחר סוגיית עלות המימון אל מול התשואה היא קריטית. מטרתכם היא למצוא נכס שתשואתו מהשכרה, בהשוואה לסכום ששילמתם בעבורו, תהיה גבוהה, לכן חשוב לוודא כי אתם יודעים מהי עלות ההשקעה הכוללת שלכם. לצד דברים ברורים כמו הון עצמי והלוואת משכנתא, חשוב להוסיף גם פרמטרים נוספים כמו תשלום למתווך, עלות שמאי מקרקעין, שירותי עורך דין, עמלת פתיחת תיק משכנתא, רישום בטאבו, מס רכישה ועוד.

בהנחה והדירה שמצאתם אינה מתאימה לכניסת דיירים מיידית ודורשת שיפוץ, גם הנתון הזה נכנס לשקלול הכללי – יכול להיות שתוכלו להסתפק ב״שיפוץ קוסמטי״ שכולל שכבת צבע טרי, אך יתכן ותידרשו לתקציב גבוה הרבה יותר.

אם כל המספרים עושים לכם סחרחורת, אולי כדאי שתעזרו באיש מקצוע שילווה אתכם בכל התהליך. נכון, גם פה מדובר בהוצאה נוספת שתצטרכו לקחת בחשבון, אבל לפעמים משתלם יותר לשכור את שירותיו של איש כספים, מאשר לשבור את הראש כל הדרך לשורה התחתונה.

בין רווחים לרווחיות: מה המטרה הסופית?

השאלה האחרונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא בעצם החשובה מכולן והיא המטרה שלשמה אתם מבצעים את ההשקעה. כשאתם רוכשים נכס שאמור לשאת בעתיד רווחים, ההגדרה של הרווח אינה בהכרח אך ורק כסף. רוכשי דירות להשקעה נחלקים לשתי קבוצות עיקריות: אלו שרוכשים נכס במטרה להשביח אותו ולהרוויח עליו סכום קבוע לאורך שנים או לבצע ׳אקזיט נדל״ני׳ כדי להשקיע בדירה הבאה; ואלו שרוכשים דירה במטרה לעבור להתגורר בה יום אחד.

אם הנכס שאתם מתעניינים בו או מחפשים אחריו צפוי לשמש יום אחד בביתכם שלכם, אתם צריכים להסתכל על כל המשתנים והשיקולים שצויינו עד כה גם בהקשר האישי: האם האזור בו ממוקם הנכס הוא כזה שתרצו להתגורר בו בעוד שנה או מספר? האם הוא צפוי להתפתח באופן שיתאים לאורח החיים המשוער שלכם – בין אם בעתיד המתואר אתם רואים ארבעה ילדים, או מסיבת ריקודים שאינה נגמרת. לעיתים יכולים הצרכים האישיים שלכם שלא לעלות בקנה אחד עם הנתונים שמצא המחקר שביצעתם. לכן מראש, הגדירו מטרה הסופית ולפיה קבעו מהם הפרמטרים עליהם תתבסס בחירתכם.

איפה, כמה ולמה – אלו הן שלוש השאלות שלאחר שתשיבו עליהן, יהיה לכם קל יותר למצוא את הנכס המיוחל. חלק מהתשובות או חלקים במחקר יבואו בקלות, על אחרים ייתכן ותידרשו מעט יותר לשבור את הראש. קניית נכס אינה דומה במשקלה לרכישת חולצה, או אפילו מכונית, ככל שתדעו יותר בטרם ביצוע העסקה, כך קבלת ההחלטה ברגע האמת תהיה קלה יותר.

אודות miri

שווה לבדוק גם את

דירה להשכרה בנתניה – האם באמצעות תיווך או פרטי

בשנים האחרונות העיר נתניה זכתה לכינוי הריביירה הצרפתית של ישראל ולא במקרה- בעיר ניתן לראות …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *