תשלום שכר דירה בתכנון עירוני: כיצד תמ"א 38 משנה את המפה
אחת התופעות החיוביות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות היא פרויקט התמ"א 38, המאפשר לבעלי נכסים לשדרג את הבניינים שלהם תוך שמירה על זכויות הדיירים. אבל מה קורה כאשר לשדרג זה מתבטא גם בתשלומי שכר דירה? האם אנחנו יכולים לנצל את ההזדמנות שנוצרה? בואו נצלול לעומק הנושא ונבין איך בדיוק זה עובד.
מהי תמ"א 38 ומה הקשר שלה לשכר דירה?
מדובר בתוכנית מתאר ארצית לחיזוק והתחדשות מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, שנוסדה לפני כעשור. אבל מעבר לחיזוק, התמ"א גם פותחת דלת לשיפוץ חיצוני ופנימי, נוסף על זכויות בנייה שקודם לא היו קיימות. אלו הם כמה מהיתרונות הגדולים:
- שדרוג הנכס: חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, מה שניתן להיחשב כהשקעה גם אם לא כל הדיירים מבקשים לעלות את שכר הדירה באופן מיידי.
- תוספות בנייה: בעלי הדירות יכולים להוסיף מרפסות, חדרי שירותיים וכמובן גם יחידות דיור נוספות.
- שיפור סביבתי: חזית הבניין, הגינה והחניון – הכל יכול לשדרג משמעותית את איכותו של השטח.
שאלות נפוצות לשם הבהרה
מהו שכר דירה מותר לאחר ביצוע תמ"א 38?
לאחר השדרוג, בעל הדירה יכול לדרוש להעלות את שכר הדירה, אך יש להגביל את ההעלאה בהתאם לחוק השכירות והשאילה. במקרים רבים, תוספות למשל דרך תמ"א 38 מגבירות את ערך הנכס לא רק עבור שוכרים אלא גם עבור רוכשים עתידיים.
איך רואים את השינוי בשטח?
שיקול דעת נכון יכול להניב תוצאות מרשימות. לא אחת, שוכרים חדשים מתלהבים מהשיפוץ ומהתוספות, וכך תשלום שכר הדירה יכול לעלות באופן ניכר.
האם כל אחד יכול ליהנות?
ובכן, הרעיון הוא שבעלי דירות שיגיעו להסכם מול הקבלן ייהנו מתנאים עדכניים יותר. חשוב לדעת, עם זאת, שכדי ליצור את התנאים להעלאת שכר הדירה יש לקבוע זאת מראש בהסכם עם השוכרים. זה מצריך תשומת לב והשקעה ובעיקר קשר טוב עם השוכרים.
האם אפשר לקבוע שכר דירה חדשות?
שכר דירה חדש תלוי במיקום, גודל הנכס וחוזק השוק. על בעלי הדירות לעקוב אחרי שוק השכירות בסביבה שלהם ולוודא שהם מצליחים להישאר תחרותיים גם אחרי השדרוגים.
מה אפשר לעשות כדי להכין את עצמנו?
- הכנת הדירה: השקיעו בשיפוץ הנכס לפני הכניסה לתכנית.
- גיוס סוכני נדל"ן: יתכן שסוכן נדל"ן יוכל לעזור לכם להבין את שוק השכירות הנוכחי והתחזיות לעתיד.
- זיהוי הזדמנויות: השתמשו באתרי נדל"ן כדי לאתר נכסים דומים לאלה שלכם ולראות מה השכנים שלכם מבקשים.
חוויות שוכרים – ממה להיזהר?
שוכרים, כידוע, הם המנוע של שוק השכירות, לכן אם אתה שוכר דירה בשכונה שעוברת שדרוגים, כדאי לדעת כמה דברים:
- חיים בין הפיגומים: תכנית הניהול בה נבחרה במסגרת התמ"א יכולה ליצור מצבים לא נוחים.
- שיחות עם ודיירים אחרים:דע את הסביבה שלך. האם השכנים מרוצים? מה ההרגשה הכללית?
אז איך לעצב את שכר הדירה בצורה חכמה?
והנה הטיפ האחרון שלנו: לפני שאתם קובעים שכר דירה חדש, חשבו היטב על האופציות. היו חכמים ועסקיים, נסו להתאים את שכר הדירה למצב השוק. תתחילו לדבר עם השוכרים הנוכחיים, להבין את הציפיות שלהם ואולי, רק אולי, תגלו שיתוף פעולה שיכול להניב תוצאה מופלאה. וכמובן, יש גם את עניין הטעים – אם תעשו את זה בשילוב עם מוסיקה טובה וכוס קפה, בדרך כלל התהליכים עובדים בצורה חלקה הרבה יותר.
לסיכום: תמ"א 38 בשוק השכירות
אם נטו להסתכל על כך מנקודת המבט של בעלי הנכסים, התמ"א 38 יכולה לשפר את איכות הנכסים ולהגביר את שכר הדירה. היא יוצרת אפשרויות אדירות גם עבור השוכרים, אם הם יודעים לנהל נכון את המידע במחיר הגבוה עבור הנכס שהם שוכרים. העולם מלא באפשרויות, וההצלחה תלויה בעבודה נכונה.
הדרך שנבחרה בתשלומים לשכר הדירה במסגרת תמ"א 38 היא בהחלט דרך שמציעה מגוון אתגרים והזדמנויות. אבל ידע ושיתוף פעולה עם הדיירים קיימים יחד – ובסופו של דבר, זה מה שהופך את השוק להצלחה.