משכנתא לעצמאים: מה הבנק בודק?

זאב נחמנזון

משכנתא היא ההלוואה החשובה והמאתגרת ביותר העומדת לפתחנו, ואם אתם עצמאים – גם ממש לא פשוט לקבל אותה. הנה הסבר קצר על ההבדלים בתנאי קבלת המשכנתא עבור עצמאים

כ-23% משוק העבודה בישראל מורכב מעצמאים. כשליש מהם, ובאופן כללי כ-8% משוק העבודה, הם פרילנסרים שהשכר הממוצע שלהם מדגדג את 10,000 השקלים מלמטה, והכמות שלהם רק הולכת וגדלה. אולי זה בגלל הקורונה, אולי בגלל תנאי העסקה ופערי שכר, אבל זו מגמה עולמית שצוברת תאוצה, ואי אפשר להתעלם ממנה. לחיים כפרילנס או עצמאי יש לא מעט יתרונות וחסרונות, וזהו בהחלט סגנון התנהלות שאינו מתאים לכל אחד. כשזה מגיע להלוואות, במקרה זה משכנתא, זה עשוי להיות חסרון. עם זאת, כדאי מאד להיערך ולהגיע מוכן לרגע הבקשה כדי לעמוד בתנאים לקבלת משכנתא באופן מיטבי.

השכיר, העצמאי, ומה שביניהם

כדי להבין את שיקולי הבנק באישור המשכנתא, כדאי קודם לעמוד על ההבדלים בין שכירים לעצמאים, וגם לפרילנסרים, שהם סוג של "עוף מוזר" עדיין, מבחינת הרשויות והבנקים. נתחיל מגובה השכר. בעוד שהפרילנסרים מרוויחים שכר ממוצע הנמוך ב-25% מהעצמאים, וכ-10% פחות מהשכירים – היציבות משחקת פה תפקיד עיקרי. שכירים מגיעים עם היסטוריה וגם עם סוג של בטחון עתידית. ההכנסה החודשית שלהם עקבית והמחויבות הארגונית שלהם הופכת אותם למועמדים אופטימליים למעמידי המשכנתא. הוסיפו לכך תנאים סוציאליים, פנסיות, קרנות והטבות אשר אף הן מקנות ערך מוסף ליציבות. כמובן שככל שהשכר של העצמאי גבוה יותר, הוא יוכל לבקש ולקבל משכנתא בסכום גבוה יותר. עצמאי, בעל עסק קיים ומבוסס עם ותק מכובד ומחזור שניתן למדוד ולבחון, אולי טיפה פחות יציב משכיר, אך כבעל עסק עובד ובדרך כלל גם מעסיק עובדים – המחויבות שלו נלקחת בחשבון, ואם ההיסטוריה הפיננסית של בעל העסק טובה, והכסף שמתגלגל בו ניכר – גם הוא יקבל משכנתא בתנאים טובים ותחרותיים. כשפרילנסרים נכנסים לתמונה, התמונה הופכת קצת מטושטשת. מאחר וזה דפוס העסקה חדש יחסית ולא מוגדר או ברור עד סופו, מאד קשה לדייק את כושר ההשתכרות של האדם. גם הותק וההסתכלות קדימה מהווים אתגר באבחון היכולת, וכדי לקבל תנאים טובים צריך להגיע עם מספרים טובים, וכמה שיותר ברורים.

מה הבדיקות הנדרשות?

בואו נניח לרגע להבדלים המקצועיים ונחזור לבדיקות ולדרישות הכלליות שכל בנק למשכנתאות עורך. לצד כושר ההשתכרות ויכולת ההחזר, הבנק מסתכל גם על ההון העצמי של הלקוח, גיל הלווה ומצבו הבריאותי. עבור משכנתא לדירה ראשונה, לדוגמה, נדרש הון עצמי של לפחות 25% מגובה העסקה. הפריסה לתשלומים, ללא קשר לריביות, בנויה כך שעד גיל 75 לכל המאוחר יסתיימו כל ההחזרים על המשכנתא. כעצמאים – ככל שתגיעו עם הון עצמי גבוה יותר – יהיה לכם אמצעי שכנוע טוב יותר מול הבנק. גם למקצוע עצמו יש משקל על הבדיקה. אדם בעל מקצוע פיזי, לדוגמה קבלן בנייה, יתקבל בהיסוס קל ככל שמדובר בהסתכלות קדימה, כשהבריאות ועייפות החומר משפיעות. גם לתחומים אחרים שאינם פיזיים, אך משתנים ומתעדכנים, הבנק יפעיל חישוב מוקפד יותר. לכן, אם אתם עצמאים בדרככם לבקש משכנתא מהבנק – כדאי שלצד ההון העצמי תגיעו גם עם תכנית עסקית מקצועית ומקיפה עם תכנון מפורט לעתיד, ואל תשכחו להציג גם הפרשות לעתודות, קרנות פנסיה וביטוחים, אם יש (ואם אתם מתכוונים לבקש משכנתא – כדאי שיהיו).

ויש גם יתרונות

כפי שכבר ציינו, חיי העצמאים והפרילנסרים בישראל לא קלים. מצד שני, כשזה מגיע למשכנתא יש גם יתרונות יחסיים. העצמאי, למעט עוסק פטור, יכול לקבל החזרי מס על תשלומי המשכנתא החודשיים, וגם לקזז מהם הוצאות של ארנונה, חשמל, מים ותחזוקה שוטפת של הבית. אם חלק מהדירה משמש את העסק של העצמאי – ניתן ליחס לכך ערך בבקשת המשכנתא ולקזז הוצאות הצמדה וריבית. התפתחות השוק העצמאי על כל סוגיו בשנים האחרונות מעידה על כך שבעתיד תהיה התייחסות והגדרה יותר מדויקת שלו בקרב הרשויות, וכפועל יוצא גם בבנקים עצמם. כדאי לעקוב אחרי ההתפתחות הזו בהמשך.