כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה? המסלול המפתיע אל רכישת הבית הראשון שלך
אז אתה מתכנן לקנות דירה? מעולה! ברכות על ההחלטה לבלות את השארית שלך בין קירות שלא זזים. לראשונה מזה זמן רב, אתה יכול להתגאות באותו ה"איש שגר בבית" ולא של "חבר שלי שגר אצל ההורים". אבל רגע! מה לגבי ההון העצמי? על מה מדובר כאן? האם זה הסכום שאתה רואה בעובר ושב שלך מיד אחרי שיחת טלפון עם עורך דין? או שמא זה כמו שעתיים של שיטוט בין דירות בזול, בסוף סוף הידיעה שהתמונה שלך עדיין לא שם?
הון עצמי: מה זה בכלל ולאיזו מטרה הוא משמש?
שואל את עצמך ברצינות מה זה "הון עצמי" ואיך זה משפיע עליך? אז הנה ההסבר הקצר והקולע: הון עצמי הוא בעצם הסכום שאתה מביא מהבית (או מהחיסכון מתחת לכרית) כדי לממן את רכישת הדירה. ככל שתהיה לך יותר הון עצמי, כך תוכל לקבל תנאים טובים יותר להלוואה מגוף פיננסי.
- אחוז המימון: במילים פשוטות, אם אתה רוצה לקנות דירה ב-1,000,000 ש"ח, ויש לך 200,000 ש"ח כהון עצמי, תצטרך לקחת הלוואה של 800,000 ש"ח (שזה בערך 80% מימון).
- תנאי הלוואה: ככל שההון העצמי שלך גבוה יותר, בדרך כלל תהיה זכאי לתנאים טובים יותר, כמו ריבית נמוכה יותר ולפעמים אפילו פטור מיטב השוק.
- סיכון: כאשר יש לך הון עצמי גבוה יותר, אתה מצמצם את הסיכון שלך. אם לדירה שלך יקרה משהו (גג דולף, או שהתבננו על האפלה של גיל הפנו'ה), אתה תהיה במצב טוב יותר.
הון עצמי: הסכומים המינימליים
על פי רוב ההנחיות והחוקרים, מדובר על לפחות 25%-30% מהערך הכולל של הדירה. מה זה אומר? אם אתה רוצה דירה שעולה מיליון ש"ח, היית רוצה להגיע לפחות ל-250,000 ש"ח כהון עצמי.
שאלות שרציתי לשאול את עצמי: האם זה באמת המינימום?
- מה קורה אם אין לי סכום כזה? במקרה כזה, תצטרך לבדוק מסלולים שאינם מצריכים הון עצמי גבוה, אבל הם בדרך כלל ידרשו ממך לשלם ריבית גבוהה יותר.
- האם אפשר להיעזר במשפחה? בהחלט! זה חוקי ולא נדיר. הורים תמיד שמחים לעזור, כל עוד הם לא ידרשו שתשקול לקנות להם קיץ וגם נעליים חגיגיות!
- מה אם אני מקבל מתנה? מתנה מחבר או משפחה יכולה להיות פתרון מעולה, ולפעמים עשוי להיות פטור ממס עד גבול מסוים.
- מה לגבי הלוואות? ישנן הלוואות משופרות (כמו הלוואת צמודת מדד) שאתה יכול לקחת—אבל קח בחשבון שיהיה קשה לדחוף את עצמך סביב מאגרי המסכמים.
- האם חשיבות ההון העצמי מתנהלת לפי הבנק? בהחלט. הבנקים ישקלו את ההון העצמי שלך גם לפי עקרונות שונים, וזה יכול להיות שיקול לשפר את התנאים שלך.
האם ניתן לקנות דירה עם אפס הון עצמי?
למרות שהיקום נראה חסר תקווה במצב הזה, ישנם פתרונות. ניתן למצוא מסלולים שבהם הבנקים מוכנים לאשר הלוואות עם הון עצמי נמוך, אבל אלו בדרך כלל באים על חשבון ריבית גבוהה או תנאים מחמירים יותר.
אחת התכניות המגוחכות במערכת היא "דו"ח כושר ההחזר." הבנק בודק אם תוכל להחזיר את ההלוואה, אפילו אם אתה עומד על חוף הים עם סנדלים ורגליים שטופות חול. תזכור, הבנק אינו חבר שלך ואין לו רגשות כלפי הים.
למבצעי רכישת דירה: מה הילדים עושים?
אוקי, אז מה לגבי ההון העצמי בהשוואה לילדים? האם זה כדאי להם? מתברר שהמון זוגות צעירים מחפשים לוחות זמנים ורפאים מתוך ספרי סיפור כדי לעבור למקום לדירה בלי משכנתא קריטית מדי. זה יכול להרחיב את ההוצאות הנוספות, תנסה להיות המנטור שלהן ולא סתם עורך דין.
למה הון עצמי חשוב?»
נראה שהשאלה הגדולה היא למה זה חשוב. ראשית, האם חשבתם על זה? הון עצמי יכול להבטיח לך ביטחון, לא רק במונחים כלכליים, אלא גם רגשית. כשיש לך את הסכום הפנוי הזה, אתה במהותך מפסיק להיות "חסיד קוקה-קולה" על כיס שמביט על החייו של האדם שמשלם את המשכנתא שלך.
שיחות מסדרון: להפוך הון עצמי לחוויות
שיחות מסבירות יכולות להתחיל בעדויות מאנשים שעברו כל כך הרבה ותמיד עמדו על ״שדות הקרב״ של ההון העצמי המושקע. התחיל לשמוע כמה קופאים ניהול מכילים כמו "אחריות אבל זה מה שזה חייב להיות." הכנס שיחה קלה על תהיות – או למשל אם נניח רוכשים את זה מבלי להרגיש.
סיכום – השקעה במדינה הפנימית שלך
סוף סוף, אם יש לך הון עצמי, תהליך רכישת הדירה שלך יכול להיות הרבה פחות מסובך ממה שהוא נראה. אל תשכח שההון העצ