אנשים מחפשים השקעות סולידיות שייצרו הכנסה פסיבית מבלי לסכן את הכסף יותר מידי. השקעות נדל"ן נחשבות כהשקעות סולידיות ובעשור האחרון קטפו משקיעי הנדל"ן בארצות הברית, בישראל ובאיזורים רבים נוספים בעולם תשואות נאות מאוד אשר כלל אינן משתייכות לקטגוריית ההשקעות הסולידיות.
קיימות בשוק אין ספור אפשרויות השקעה כאשר כל השקעה מגלמת סיכון מסויים וסיכוי מסויים. אפיקי ההשקעה המקובלים ביותר הם השקעה בנירות ערך והשקעה בנדל"ן. קיימת גם נקודת השקה בצורת קרנות ריט – נייר ערך של קרן שעיסוקה השקעות בנדל"ן. אנחנו הישראלים איננו שונים בנושא זה משמעותית מיתר תושבי העולם אם כי חשוב לציין כי בשל פריחת הנדל"ן של העשור האחרון נראה על פניו כי אפיק ההשקעה הנדל"ני, הן בישראל והן של נדל"ן בארצות הברית, נהנה מהזרמות כספים משמעותיות ועדיפה על חשבון הבורסה הישראלית שמתיבשת לה לאיטה.
השקעה בארה"ב – מה היה ומה התחזית להמשך
בשנת 2007 התחולל בארצות הברית משבר חמור בשוק הדיור שנבע ממספר גורמים ובכללם מתן משכנתאות ללא בטוחות ראויות (משכנתאות סאב פריים על שמן נקרא המשבר). המשבר נמשך מספר שנים אולם החל משנת 2010 חל שיפור עקבי ויציב בשוק זה. אלו אשר השקיעו בשוק הנדל"ן בארצות הברית, בעיקר בתחום הדיור בשנת 2010 נהנים היום מתשואות נאות. מגמת השיפור נמשכת גם ב 2015 אם כי המגמה התמתנה מעט. במקביל להתאוששות שוק הדיור בארה"ב יש בשנים האחרונות חזרה של הכלכלה האמריקנית לפסים הנכונים: עליה בכמות מקומות העבודה החדשים, עליה במדד אמון הצרכנים, ירידה בכמות התביעות לדמי אבטלה ועוד.
קיימות מספר דרכים עבור המשקיע הישראלי להשקעה בנדל"ן בארה"ב אשר נכללו בסקירה המקיפה שפורסמה בזמנו באתר citytabu. כיום ניתן להוסיף על האפשרויות שנכללו בסקירה מ 2012, גם את קרנות הריט השונות הנסחרות בבורסת ניו יורק דוגמת VNQ, REZ או EQR וכן את קרנות ההשקעה השונות דוגמת קרן הגשמה וקרן קלע. באופן כללי האפשרויות העומדות בפני המשקיע הישראלי המעוניין לבצע השקעה בנדל"ן בארות הברית הן:
- רכישה עצמאית של נכס על כל הסיכונים הכרוכים בכך, כולל לימוד השוק המקומי, מערכת המיסוי ומציאת פתרונות לניהול ושליטה מרחוק.
- רכישה דרך אחת מהחברות המציעות רכישה של בית או דירה בארה"ב למשקיעים ישראלים.
- נטילת חלק בהשקעה גדולה דרך אחת מקרנות ההשקעה שאת שמותיהן של הידועות הזכרתי קודם.
- רכישת נירות ערך של אחת מקרנות הריט.
השקעה בנדל"ן בארצות הברית חושפת את המשקיע לתנודות בשער הדולר הקשה מאוד לניבוי ומכניסות אלמנט נוסף של חוסר וודאות להשקעה. מעבר לכך מסתמנים שני תהליכים בכלכלת ארה"ב: התחזקות הכלכלה וכוח הקניה מחד ומאידח והתנפחות בועה בשוק ההון ועליית הריבית המסתמנת בארה"ב בתחילת ספטמבר 2015. בעוד התהליך הראשון תומך בהמשך עליית מחירי הנדל"ן למגורים והמסחרי, הסיגלנים האחרים מסמנים כי ייתכן ובעתיד נראה טלטלה משמעותית בכלכלת ארה"ב, טלטלה אשר לבטח תשפיע גם על מחירי הנדל"ן.
למה לצאת לארה"ב? השקעה בנדלן בעשור האחרון בישראל היתה מצויינת.
נכון. בעשור האחרון השקעה בנדל"ן בישראל הניבה תשואות מרשימות אולם נראה שהשלטון והמערכת הבנקאית עושים כל מה שניתן על מנת לצנן את החגיגה: העלאת מס הרכישה על דירה שניה, הקשחת הפרמטרים בנושא הון עצמי לקבלת משכנתא, מיסוי מלא המתוכנן על הכנסות מהשכרת דירה ובמקביל נסיונות להגדלת ההיצע. אם לא די בכך, יש רבים הטוענים כי בישראל קיימת בועת נדל"ן אשר תוביל למשבר דוגמת משבר הסאב פריים. או אז יאבדו בעלי הנכסים אחוזים ניכרים מהשקעתם, ללא יכולת מימוש. תוסיף ל"תבשיל" גם חוסר יציבות גאופוליטית וחיכוך מתמיד עם מעצמה השואפת להשמיד אותנו.
כל אלה מייצרים סיגנל המציב סימן שאלה לגבי כדאיות המשך ההשקעה בנדל"ן בישראל בשנים הקרובות.
רבים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בישראל מכירים את הדברים ומעריכים כי בתנאים הקיימים השקעה מושכלת בנדל"ן בארה"ב הנה השקעה סולידית יותר. בנוסף לכך גם מדרגת הכניסה לשוק האמריקאי נמוכה משמעותית מזו הישראלית: אם כיום בארה"ב 35000$ יכולים להספיק לשם רכישת נכס נדל"ני שיניב תשואה, הרי בישראל דרוש סכום הגדול פי 4 או 5 כסכום המינימאלי לצורך השקעה.
סיכום והמלצות
השקעות נדל"ן הן בארצות הברית והן בישראל הוכיחו עצמן כמניבות תשואות גבוהות בשנים האחרונות. יחד עם זה, כיום מצטברים מספר סיגנלים העלולים להציב סימן שאלה על המשך כדאיות ההשקעה באפיקים אלו. מי ששונא סיכונים, כדאי שישקול להשאר מחוץ לשוק. מי שמוכן ליטול סיכונים יכול לאתר עסקאות מעניינות ולנסות להכנס לשוק הנדל"ן הישראלי או האמריקאי. חשוב לבחון כל השקעה לגופה באופן יסודי ולנסות לוודא כי הסיכוי מצדיק את הסיכון.
הערה: אין להסתמך על הנאמר במאמר זה ו/או על דיוקו ו/או עדכניותו של המידע המוצג. הנהלת האתר ממליצה להעזר באנשי מקצוע מנוסים לפני ביצוע כל השקעה.