מיחזור משכנתא יעיל מאפשר לכם לקחת משכנתא חלופית בתנאים טובים יותר מהמשכנתא הנוכחית. כיצד התהליך מתבצע, באילו קנסות הוא כרוך ואיך תוודא שאתם אכן מקבלים משכנתא בתנאים משופרים? הכל בכתבה הבאה
כל מי שמשלם החזרי משכנתא בוודאי ישמח לשמוע שישנה דרך להוזיל את ההחזרים החודשיים לבנק. נעים להכיר, מחזור משכנתא. מדובר בהליך שמטרתו להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, עם תנאים טובים יותר, שתאפשר לכם לחסוך סכומי כסף גדולים מההחזר החודשי.
מומלץ לעשות מיחזור משכנתא כשמתרחש שינוי משמעותי במצב הכלכלי שלכם או בשוק הפיננסי. לדוגמה, אם הריבית צנחה מאז שהתחלתם את תשלומי המשכנתא, כדאיות מחזור המשכנתא עולה. אם משכורתכם גדלה, קיבלתם ירושה או שנפתח לכם חיסכון כמו קרן השתלמות או קופת גמל, תוכלו לקצר את משך התשלומים, או מנגד, אם חלה ירידה בהכנסותיכם, תוכלו לבדוק אפשרות לבצע מחזור משכנתא וכך להקטין את גובה ההחזר החודשי.
ניתן לבצע מיחזור משכנתא בכל הבנקים, גם בבנק בו אין לכם משכנתא – בתנאי שתפתחו תיק בבנק החדש. כדי לבצע את תהליך המיחזור, ישנם כמה מסמכים שעליכם להגיש לבנק בו ברצונכם לבצע אותו: לוח סילוקים של המשכנתא המקורית עם יתרת החוב, צילום תעודת זהות, פירוט מצב חשבון הבנק בשלושת החודשים האחרונים, תלושי משכורת אחרונים, ונסח טאבו של הנכס.
האם כדאי למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא עשוי להיות מאוד משתלם כלכלית, אך לא תמיד זה המצב. כדי לדעת אם תוכלו באמת לחסוך כסף בעזרתו, ישנם כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון:
קנסות והוצאות – במידה ותחליטו לבצע מחזור משכנתא, יהיה עליכם לשלם קנסות לבנק בו הייתה לכם את המשכנתא המקורית. אחת מהקנסות האלה היא ״עמלת פירעון מוקדם״, הנקראת גם עמלת היוון בגין הפרשי ריבית. זו עמלה גבוהה המחושבת לפי הפער שבין הריבית המוצעת במשק לבין הריבית שעל בסיסה נלקחה ההלוואה. מדובר לרוב בעמלה קבועה שלא ניתן להתחמק ממנה. כדי לדעת מה גובהה של עמלת הפירעון המוקדם תוכלו לבצע חישוב לפי הנוסחה הבאה: הכפילו את ההפרש בין הריביות למספר השנים שנותרו לכם לשלם משכנתא, כפול סכום הכסף אותו כבר החזרתם לבנק. במידה ואתם משלמים משכנתא בין 3 ל-5 שנים הורידו מהסכום שקבלתם 20 אחוזי הנחה, ואם אתם משלמים משכנתא מעל ל-5 שנים הורידו מהסכום 30 אחוזי הנחה. אם שילמתם משכנתא פחות מ-3 שנים אינכם זכאים להנחה.
בנוסף לעמלת פירעון מוקדם, ישנן עמלות נוספות: עמלת הפרשי שער, שאותה יש לשלם במידה והמשכנתא המקורית הייתה במסלול צמוד למטבע זר; עמלת אי הודעה מוקדמת, שיש לשלם אם לא הודעתם לבנק לפחות עשרה ימים מראש על תוכניתכם לפרוע את המשכנתא; עמלת מדד ממוצע, אשר חלה על מי שלקח את המשכנתא המקורית בצמוד למדד; ועמלה תפעולית במחזור המשכנתא, בגובה של כמה עשרות שקלים אותה גובה הבנק על ביצוע פעולת מחזור המשכנתא.
בנוסף לכך, תידרשו לשלם עמלת פתיחת תיק עבור המשכנתא החדשה, הוצאות על הערכת שמאי מקרקעין, תשלום על נסח טאבו למחזור משכנתא ואגרת ביטול משכנתא קיימת.
מומלץ מאוד לברר עם הבנקים לגבי הגובה המדויק של כל עמלה לפני שמבצעים את הליך מחזור המשכנתא.
ריבית – לאחר המשבר הכלכלי העולמי שהתרחש בשנת 2008, בנק ישראל ביצע הורדה של הריבית, וכיום היא עומדת על 0.1 אחוזים, הריבית הנמוכה ביותר אי פעם. בנוסף לכך, בשנה האחרונה המדד השנתי ירד ב-0.9 אחוז. נתונים אלו הם בשורות טובות עבור מי שלקח משכנתא מקורית בריבית הגבוהה מ-6 אחוזים, משום שכעת הריביות על מסלולי המשכנתא ירדו, ומיחזור המשכנתא עשוי להיות כדאי.
יחד עם זאת, יש להתייחס גם לעמלת פירעון מוקדם שעליכם לשלם, שתהיה גבוהה יותר ככל שקיים פער בין הריבית במשכנתא המקורית לריבית העכשווית.
מסלול משכנתא – על-מנת שתוכלו לחסוך כמה שיותר בהחזרים החודשים, מומלץ לברר לגבי מסלולי המשכנתא הקיימים. תמהיל המשכנתא החדש צריך להתחשב בהוצאות משמעותיות הצפויות לכם, במאפיינים אישיים כמו גילכם, מצבכם המשפחתי וכושר ההשתכרות שלכם, האם אתם צפויים לקבל סכומי כסף כמו ירושה, פירעון חסכונות או קופת גמל, האם השכר שלכם צפוי לעלות באופן משמעותי, מהו גובה ההחזר החודשי המתאים לכם ביותר וכן מהם המאפיינים העכשוויים של שוק ההון והתחזיות לגבי האינפלציה, הריבית, שוק המט״ח ועוד.
ישנם כמה מסלולי משכנתא עיקריים: מסלול בריבית פריים שהיא משכנתא התלויה בגובה בריבית במשק, מסלול בריבית קבועה לא צמודה, כלומר ההחזר החודשי קבוע, יציב ולא משתנה, ומסלול משכנתא משתנה כל 5 שנים המתחלקת למשכנתא עם תשלומים קבועים כאשר כל חמש שנים הריבית בה משתנה בהתאם למדד, ומשכנתא המאפשרת לבצע בה שינויים בכל חמש שנים ללא קנסות ועמלות.
ככלל, בעת בחירת המסלול החדש של המשכנתא, חשוב ללמוד מטעויות עבר. אם המסלול של המשכנתא המקורית לא התאים לכם כדאי שתשקלו לשנותו, ועדיף להחליט על כך בהתייעצות עם מומחה למשכנתא.
תקופת המשכנתא – מיחזור משכנתא הוא הליך שמומלץ בעיקר כאשר תקופת המשכנתא הינה ארוכה. אם נותרו לכם עשרים שנה לשלם משכנתא כדאי שתשקלו בחיוב לבצע מחזור משכנתא, אך אם חצי מתקופת ההחזרים שנקבעה חלפה לה או שההלוואה צפויה להסתיים בעוד חמש שנים, ככל הנראה שמחזור משכנתא לא ישתלם עבורכם.
בכל מקרה לפני ביצוע מיחזור משכנתא, יש לבדוק את מידת הכדאיות של התהליך בהתאם למאפייניכם ולמאפייני המשכנתא המקורית שלקחתם. זכרו שהמשכנתא שלכם היא אינדיבידואלית וישנם גורמים רבים שמשפיעים עליה, כמו גובה הריבית, עמלת פירעון מוקדם, תקופת המשכנתא ומסלולי המשכנתא המוצעים לכם.