דף הבית / נדל"ן / מה משפיע על מחירי שוק הנדל"ן?
השקעות נדל"ן בארה"ב

מה משפיע על מחירי שוק הנדל"ן?

אני חושב שניתן לומר שבאופן כללי הנדל"ן שברשותנו משקף בצורה די נכונה את ההון שיש בידינו. זה נכון בישראל, באירופה ובארצות הברית. אין מה לעשות, ההשקעה הכי גדולה שאנחנו עושים היא השקעה בבית משלנו.

קנה המידה הגדול של הכספים שעוברים בשוק הנדל"ן הופכים אותו לאחד השווקים האטרקטיביים עבור משקיעים, אז אילו גורמים משפיעים על השוק האדיר הזה? ואילו כוחות פועלים עליו?

הגורם הדמוגרפי – דמוגרפיה זה מידע שמשכלל היבטים באוכלוסיה, כגון: גילאים, עדות וגזעים, רמות הכנסה, שיעור ילודה, שיעור תמותה וכו'. לא רבים שמים לב לנתונים הדמוגרפיים כאשר הם מתבוננים בעתיד שוק הנדל"ן וחבל, שכן מדובר בהיבט מאוד חשוב. הדמוגרפיה משפיעה על רמת מחירי הדיור, על ההיצע והביקוש ועל סוגי פתרונות הדיור הקיימים בתקופות שונות. שינויים מז'וריים בדמוגרפיה של מדינה נתונה יכולים להשפיע על שוק הנדל"ן שלה למשך עשורים רבים קדימה. רוצים דוגמה? הנה אחת. זוכרים את תופעת ה"בייבי בום"?! הכוונה לכל מי שנולד בין 1945 לבין 1964, בשנים שלאחר מלחמת העולם השניה. תופעת הבייבי בום השפיעה מאוד על שוק הנדל"ן, היא משפיעה היום והיא תשפיע גם מחר.

תופעת הבייבי בום למעשה יצרה ילודה מוגברת בשנים מאוד ספציפיות. כלומר, משנת 2008 לערך יצאה לפרישה קבוצה אדירה של אנשים לגמלאות בעולם המערבי. תופעה כזו מעלה לא מעט שאלות הקשורות לנדל"ן. האם גמלאים יתחילו למכור בבת אחת את הבתים הגדולים שלהם על מנת לעבור לבית מוגן או לבית קטן ואינטימי יותר? מה קורה לשכונות שאוכלסו עד כה במבוגרים? האם צריך להגדיל את כמות בתי האבות? האם כדאי להשקיע בשכונה מבוגרת? להיכן מתכננים הגימלאים לפרוש? לפלורידה? לאילת? לתל אביב? האם הבייבי בומרס יחפשו להשקיע לעת זקנה בנדל"ן? מה זה יעשה לשוק?. וכך אנחנו רואים שתופה שהחלה בכלל בשנות החמישים משפיעה על שוק הנדל"ן עד היום.

שיעורי ריבית – גם לשיעורי הריבית יש השפעה גדולה על שוק הנדל"ן. שינוי בשיעור הריבית יכול להשפיע על יכולתו של אדם לרכוש בית, וההשפעה היא ישירה לחלוטין ומיידית. אם שיעור הריבית הוא נמוך, אז קל יותר לקחת משכנתא. אם קל יותר לקחת משכנתא אז יש ביקוש גדול יותר לנדל"ן, שבתורו דוחף את מחירי הדיור למעלה. מעין מעגל קסמים. לעומת זאת, אם הריבית עולה אז קשה יותר לתחזק משכנתא. עקב כך יהיה פחות ביקוש לבתים ומחיר הדיור עשוי לרדת.

המצב הכלכלי – עוד אלמנט חשוב שמשפיע באופן ישיר על מחירי הדיור הוא מצב הכלכלה, כלומר: האם הכלכלה במדינה נתונה בריאה או חולה?! אינדיקטורים שמשקפים את מצב הכלכלה במדינה הם: תוצר מקומי גולמי, שיעורי תעסוקה ואבטלה, תעשייה, מחירי סחורות, ייבוא, ייצוא וכו'. או במילים אחרות אם הכלכלה במדינה מסוימת אינה מזהירה, כך גם יהיה שוק הנדל"ן בה. אולם, חייבים לסייג את הדברים ולומר כי המחזוריות הטבעית שבכלכלה יכולה להשפיע באופן שונה על סוגים שונים של נכסי נדל"ן. כך למשל, משקיעים במלונות יושפעו יותר בזמן כלכלי רע מאר משקיעים בנדל"ן לצורכי דיור ומגורים.

מדיניות ממשלתית – המדינה היא מרכז התחיקה, וככזו יש לה השפעה גדולה על שוק הנדל"ן, כמו על שאר תחומי החיים שלנו. דיור ציבורי, סובסידיות, הקלות מס, פטורים, שיווק קרקעות, היתרי בנייה, עידוד בנייה – כל אלו הם אמצעים שבעזרתם מדינה יכולה לעורר או להרדים את שוק הנדל"ן. אז אם רוצים לדעת האם המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן הוא טרנד חולף או משהו קבוע חייבים להיות מודעים לתמריצים שהממשלה נותנת או מעכבת. אם נחזור רגע לשנת 2009, נראה שממשל אובמה החליט לתמרץ אנשים לקנות את הבית הראשון שלהם. הוא הציג זיכוי מס לרוכשי דירה ראשונה בניסיון לעודד רכישת בתים בשוק נדל"ן מדשדש במיוחד.

לסיכום, הצגנו גורמים גדולים וחשובים המשפיעים על מחירי שוק הנדל"ן, אך יש עוד גורמים, חלקם מאוד מורכבים, וגם להם יש השפעה על מחירי הדיור. לכן בבואכם להשקיע בנדל"ן, חשוב שתלמדו לקרוא את המפה כולה, תבחינו בין טרנדים לבין הקבוע, רק כך תוכלו לבצע השקעה חכמה שתניב לכם את התשואה המיוחלת.

אודות miri

rachelirub@gmail.com'

שווה לבדוק גם את

סידור בתים

סידור בתים – כי לפעמים צריכים עזרה!

מקצוע סידור בתים הפך בשנים האחרונות למבוקש מאד. החכמה אינה בסידור הבית אלא בשמירה עליו. אנשים ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *